Planungsdokumente: Schulungsverfahren

Die vorliegende städtebauliche und grünplanerische Konzeption ist das Ergebnis von intensiven Abstimmungsprozessen zwischen der Stadtverwaltung Cottbus als Verfahrensträger, dem ehemali- gen Hauptgrundstückseigentümer, der das Gelände der ehemaligen JVA im Jahr 2007 vom Land

Brandenburg erworben hatte, dem Men- schenrechtszentrum Cottbus e.V. und der eG Wohnen 1902.

Abbildungen 05: Konzept des Haupteigen- tümers

Abbildungen 06:

Variante 1 der Vorplanung

14 siehe Plan 3 (Anhang) Städtebauliche Konzeption

Abbildungen 07:

Variante 2 der Vorplanung

Den Ausgangspunkt für die städtebauliche Konzeption bildete die ursprüngliche Pla- nung des ehemaligen Haupteigentümers. Die Planung sah vor, das Innere der eh. JVA vorwiegend einer Freizeitnutzung mit einem Hostel/Jugendherberge mit bis zu 450 Betten zuzuführen. Außerhalb der Mauern waren

bis zu 30 Einzel- und Doppelhäuser für den individuellen Wohnungsbau geplant. Die beiden Altlastenflächen (eh. Leichtflüssigkeits- abscheider, eh. Tankstelle) sollten für zentrale Parkplatzanlagen genutzt werden.

Im Rahmen der Erarbeitung wurden mehrere Varianten erstellt und geprüft, wobei es sich dabei jeweils um unterschiedliche Nutzungs- szenarien handelte.

Variante 1 untersuchte das vom Hauptei- gentümer erstellte Konzept auf städtebauliche Verträglichkeit und planungsrechtliche Umsetz- barkeit. Dabei wurden notwendige Anpassun- gen vorgenommen und das Erschließungssys- tem optimiert.

Um der Insellage des inneren JVA-Areals sowie den damit einhergehenden, besonderen geometrischen Gegebenheiten Rechnung zu tragen, wurde neben zwei Durchgangsstraßen als Sekundärnetz ein Fuß- und Radwegesys- tem integriert. Diese Wege umschließen den eigentlichen Kern der eh. JVA und binden diesen an seine direkte Umgebung an. Dar- über hinaus ist dieses Sekundärnetz zum Teil befahrbar, um die Organisation des ruhenden Verkehrs gewährleisten zu können. Mit dem vorgeschlagenen neuen Erschließungssystem wurde eine Verbindung zwischen Gartenstraße und Bautzener Straße hergestellt. Die Fuß- und Radwege erlauben darüber hinaus ein Durch- queren des Areals in Nord-Süd-Richtung. Die Bettenzahl des geplanten Hostels wurde auf 100 Betten reduziert.

Variante 2 untersuchte die sich aus einem Teilabriss des JVA-Standortes ergebenden Möglichkeiten. Dabei wurde nutzungsseitig von einer Dreiteilung des Gesamtgebietes ausgegangen.

Im Bereich des inneren JVA-Geländes wurde

die vorgeschlagene Hostelnutzung deutlich in ihrem Umfang reduziert, wobei von einer

Kooperation des Privatinvestors und des Men- schenrechtsvereins ausgegangen wurde. Flan- kierende Nutzungen wie Büros und Ateliers entfielen aufgrund des Abrisses des nördlichen Gebäudekomplexes komplett. Auf dieser Kon- versionsfläche entstand unter Berücksichtigung von wenigem Altbestand ein neues Ensemble für generationsübergreifendes, altersgerechtes Wohnen. Südlich der eh. Haftanstalt wurden die bestehenden Wohnstrukturen der eG Wohnen 1902 ergänzt. Der ruhende Verkehr wurde neu strukturiert.

Abbildungen 08:

Variante 3 der Vorplanung

Variante 3 beschäftigte sich mit dem Totala- briss der eh. JVA. Dabei wurde untersucht, inwieweit ein etappenweiser Rückbau und eine entspre- chende Neubebauung sinnvoll sein kann.

Um der historischen Nutzung des Areals als Gefängnis gerecht zu werden und darauf zu verweisen, wurde für diese Variante die Integration eines großzügigen Freiflächensystems vorgeschlagen, das die Geometrie des eh. inneren JVA-Areals und damit den Bereich des geschlossenen Vollzugs nachzeich- net. Dabei kann der Verlauf der Gefängnismauer aufgenommen werden - partiell können Elemente wie z.B. die Wachtürme in den Freiflächen integriert werden.

Durch die Berücksichtigung der vorgefundnen Strukturen und deren besonderen Geometrien war es darüber hinaus möglich, Bestandsgebäude, wie das Schleusengebäude aber auch einzelne Gefäng- nistrakte zu erhalten.

Im Zuge der Variantenuntersuchung wurde die Variante 1 zur weiteren Bearbeitung ausgewählt, und damit Gegenstand der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung. Diese, im Sinne einer Weiterentwicklung des Investorenkonzeptes, vorgestellte Planung stieß im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung bei allen Beteiligten auf breites Einvernehmen bezogen auf deren Grundzüge, wie Ent- wicklung von Ein- und Doppelhausgrundstücken, Belassen des inneren JVA-Areals und Nachnutzung gemäß den vom Investor formulierten Vorstellungen sowie die Ausbildung der verkehrlichen Erschlie- ßung und die Einbindung des Areals in die nähere Umgebung. Auch der vergleichsweise moderate Eingriff in Natur und Umwelt wurde positiv bewertet.

Im weiteren Verlauf des Bauleitverfahrens, nach der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung, deutete sich der bereits beschriebene Eigentumswechsel (siehe dazu Eigentumsverhältnisse) an, der auf die Planungskonzeption erhebliche Auswirkungen hat. Der Menschenrechtszentrum Cottbus e.V. hat mittlerweile den Kernbereich der Haftanstalt mit den Hafthäusern vom Privatbesitzer in einer Grö- ße von ca. 22.000 qm erworben.

Der ursprüngliche Erwerber des JVA-Standortes bleibt damit nur noch Eigentümer der Randbereiche an der Gartenstraße und der kleinen Bautzener Straße. Zusätzlich hat er das bisherige Grundstück des Menschenrechtszentrums erworben. Seine Zielstellung zur Errichtung von keinteiliger Wohnbe- bauung bleibt weiterhin bestehen.

Entwicklung des Bestandes

Das Innere des JVA-Geländes bleibt in seiner Struktur erhalten und soll gemäß den Vorstellungen des Menschenrechtsvereins genutzt werden. Dabei soll ein Museum sowie eine Gedenk- und Bil- dungsstätte am authentischen Ort entstehen, um die Geschichte der Haftanstalt zwischen den Jahren 1939 und 1945 sowie 1945 und 1989 aufzuarbeiten und zu dokumentieren. Es sollen Dauer- und Wechselausstellungen eingerichtet werden, sowie Seminare, Schreib- und Geschichtswerkstätten, Führungen, Lesungen und Vortragsreihen stattfinden.

Der Anschluss des inneren JVA-Geländes an das öffentliche Straßennetz soll sowohl über die Bautze- ner Straße als auch über die Gartenstraße erfolgen.

Die, den JVA-Kern umschließenden Flächen sollen vorwiegend wohnwirtschaftlich entwickelt werden.

Abbildung 09: Städtebauliche Konzeption

Die nordwestlich an der Gartenstraße befindliche Fläche soll analog der umgebenenden Bebauung und aufgrund der Nähe zum Stadtring als Mischgebiet entwickelt werden. Einer sensiblen Nutzung (Wohnen) der Altlastenfläche im Norden wird durch Ausweisung einer Grünfläche entgegen gewirkt.

Das Bestandsgebäude (ehemalige Verwaltung) an der Bautzener Straße wird entsprechend seiner genehmigten Nutzung derzeit als Wohngebäude umgebaut. Der westlich angebaute, bislang brach- liegende Sozialtrakt (Speisesaal) eignet sich zur Einordnung von nicht störendem Gewerbe. Das ehe- malige Gebäude des Menschenrechtszentrums (früher Mannschaftsunterkunft) soll als Wohngebäude umgenutzt werden.

Nordwestlich davon liegt die derzeit ungenutzte ehemalige Direktorenvilla. Bei der Nachnutzung die- ses Gebäudes gilt es zu beachten, dass die nördlich angrenzende Freifläche mit Altlasten (siehe Punkt Altlasten) belastet ist und damit die Nutzung als privates Erholungsgrün eingeschränkt ist. Östlich der Villa befinden sich wertvolle Bäume, die erhalten und entsprechend geschützt werden.

Neubebauung

Die Neubebauung orientiert sich vornehmlich entlang der Gartenstraße zum öffentlichen Straßen- raum hin, mit Vorgartenzone analog der Bestandsbebauung im nördlichen Abschnitt der Garten- straße. Im Norden entstehen demnach größere Wohn- und Geschäftshäuser, während im Süden die Eigenheimbildung in unterschiedlicher Art und Weise Vorrang hat.

Dabei sind die direkt an der Gartenstraße stehenden Gebäude direkt gegenüber des Grundstücks der Laudsitzer Rundschau als eng aneinander gebaute, mindestens zweigeschossige Einzelhäuser geplant, um der Straße durch eine höhere Dichte mehr städtischen Charakter zu verleihen. Zusätzlich soll diese Bebauung eine lärmabschirmende Wirkung für die hinteren Grundstücksteile bewirken.

Ursprünglich war, um den vorgenannten Kriterien gerecht zu werden, für diesen Teilbereich die Errichtung von Doppelhäusern vorgesehen. Der öffentlich ausgelegte Entwurf des Bebauungsplanes enthielt eine entsprechende Festsetzung zur verpflichtenden Errichtung von Doppelhäusern.

Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wandte der Grundstückseigentümer dagegen ein, dass Doppelhäuser derzeit nicht nachgefragt werden und schlecht zu vermarkten sind. Um der durch die Stadtverwaltung geforderten höheren städtebaulichen Dichte dennoch gerecht zu werden, beabsich- tigt er, zweigeschossige Einzelwohnhäuser mit angebauten Garagen zu errichten. Die Garagen sollen jeweils an der gemeinsamen Grundstücksgrenze benachbarter Baugrundstücke errichtet werden.

Aus städtebaulicher Sicht ist die vorgenannte Änderung der Planung dennoch geeignet, die ge- wünschte bauliche Dichte zu erzeugen. Die privaten Entwicklungsabsichten des Eigentümers stehen dem städtebaulichen Erfordernis nicht entgegen.

Daher wurden die Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechend geändert.

Die ursprüngliche Festsetzung der Doppelhäuser wurde entfernt. Um zu gewährleisten, dass die Be- bauung in entsprechender Dichte errichtet wird, wurde festgesetzt, dass Garagen als Grenzbebauung an der gemeinsamen Grundstücksgrenze und die Hauptgebäude parallel zur straßenseitigen Bau- grenze errichtet werden müssen.

Für die damit zulässigen Einzelwohnhäuser wurden ergänzend Festsetzungen zur Gebäudehöhe (Wandhöhe + Gesamthöhe) sowie eine Festsetzung zur Dachform von Garagen aufgenommen, um ein einheitliches Erscheinungsbild der kleineren Baukörper zu gewährleisten.

Eine erneute öffentliche Auslegung des Planentwurfes ist nicht erforderlich, da sich die Änderungen lediglich auf den Grundstückseigentümer auswirken.

Entlang der, zur Gartenstraße verlängerten „kleinen“ Bautzener Straße, ist eine weniger dichte Be- bauung vorgesehen, die z.B. in Form von Einzelhäusern realisiert werden kann. Im östlichen Teil der Straße führt ein kleiner Stich nach Norden und erschließt zusätzliche Wohngrundstücke, die zusam- men mit der eh. Mannschaftsunterkunft und dem Grundstück der GWG das Wohnquartier im Osten komplettieren.

Das südöstlich gelegene Grundstück der eG Wohnen 1902 soll wie in der Vergangenheit mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden.

Die erforderlichen Stellplätze für die Nutzungen werden auf den eigenen Grundstücken nachgewie- sen.

Das grünplanerische Entwicklungskonzept sieht einen weitgehenden Erhalt der wertprägenden Be- stände im Plangebiet sowie deren punktueller Ergänzung mit verschiedenen Grünräumen im gesam- ten Plangebiet vor.

Die Ergänzung des Wäldchens im Norden (Grünfläche B „Gehölzfläche“), entlang des Stadtringes, ist aus mehreren Aspekten positiv zu bewerten. Es wird eine größere zusammenhängende Grünfläche mit hohem Ausgleichpotential geschaffen, die das Plangebiet vom Stadtring abschottet.

Die Planung der zweiten Grünfläche (Grünfläche A „Privatgärten“) im westlichen Bereich des Plan- gebietes sichert einen Grünverbund für die umliegende Wohnbebauung und schafft eine weitere größere zusammenhängende Grünfläche als Ausgleich zu geplanten Versiegelungen.

Darüberhinaus werden für die Gärten der Wohnbauflächen Festsetzungen zu Art und Anzahl der Ge- hölze getroffen, um eine hohe Qualität der Begrünung bei einer Neubebauung sicherzustellen. Die Anzahl der zu pflanzenden Bäume steht in Abhängigkeit zur versiegelten Fläche, vorhandene Bäume sind gemäß Baumschutzsatzung zu erhalten, zählen jedoch nicht als Ausgleichsmaßnahme.

Die Gliederung von Stellplatzanlagen durch Bäume verhindert große, vollständig versiegelte Flächen

15 Richtlinien für die Anlagen und sorgt damit für kleinklimatische und gestalterische Qualitätssicherung.

der Stadtstraßen, Ausgabe 2006

1. Verkehrliche Erschließung

Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes kann durch die umliegenden öffentlichen Straßen sichergestellt werden.

Die Zufahrt zur zukünftigen Gedenk- und Bildungsstätte, im Inneren der eh. JVA erfolgt vorrangig von der Bautzener Straße aus. Dabei kann die bestehende Zufahrt entsprechend den Erfordernissen des Gedenkortes ausgestaltet werden. Sie wird nicht gesondert als Verkehrfläche ausgewiesen, sondern ist in die Fläche für Gemeinbedarf „Menschenrechtszentrum ehemalige JVA“ integriert.

Die Zufahrt zur eh. JVA wird nicht für die Erschließung von Baugebieten genutzt.

Die Grundstücke im Nordwesten (MI 1 und MI 1.1) werden über die westlich verlaufende Gartenstra- ße, die Grundstücke im Nordosten (MI 2 und MI 2.1) und Osten (WA 6) über die östlich verlaufende Bautzener Straße erschlossen.

Die im Süden befindliche „kleine“ Bautzener Straße (Planstraße) erschließt alle Wohnbaugebiete im Süden und Inneren des Plangebiets und wird dafür nach Westen bis zur Gartenstraße verlängert.

Dabei wird sie entsprechend den zukünftigen Anforderungen ausgebaut, die Verkehrsfläche wird mit einer Breite von 7,25 m festgesetzt.

Die Planstraße ist gemäß RASt 0615 als eine Wohnstraße der Kategoriegruppe ES (Erschließungsstra- ßen) mit der Verbindungsfunktionsstufe V (kleinräumig) geplant.

Die Kategoriengruppe ES umfasst angebaute (auch anbaufähige, derzeit noch nicht angebaute Ver- kehrswege) Straßen innerhalb bebauter Gebiete, die im Wesentlichen der unmittelbaren Erschließung der angrenzenden bebauten Grundstücke oder dem Aufenthalt dienen. Derzeit ist dabei folgende Aufteilung der Verkehrsfläche vorgesehen: von Süden nach Norden, 1,50 m Versickerungsmulde, 0,50 m Bankett, 4,75 m Fahrbahn und 0,50 m Bankett. Die Fahrbahnbreite entspricht dabei dem Begegnungsfall Lkw/Pkw bei verminderter Geschwindigkeit.

Im Bereich der südlich der Straße liegenden Garagen kann es aufgrund topografischer Gegeben- heiten oder aufgrund von Baumbestand zu Einengungen der Fahrbahn kommen. Diese darf nicht kleiner als 3,50 m betragen. Zwischen den Einengungen muss jeweils mindestens Platz für ein ortsty- pisches Müllfahrzeug sein.

Ausgehend von der Planstraße führt im Osten eine ca. 55 m lange und 5 m breite Stichstraße nach Norden und erschließt bis zu 5 anliegende Baugrundstücke.

Die Planstraße verbleibt einschließlich dem kleinen Stich in privater Hand. Der Investor ist Träger der Straßenbaumaßnahme. Dabei ist zu beachten, dass die Verkehrsfläche momentan vor allem im

Süden und Osten teilweise auf Grundstücksteilen der eG Wohnen 1902 sowie „Splittergrundstücken“ der Stadt Cottbus liegt.

1. Technische Infrastruktur

Bei der Ver- und Entsorgung der neuen Wohn- und Mischbauflächen und der geplanten Straße gilt es diese an die bestehenden Versorgungssysteme der direkten Umgebung anzuschließen.

Das Schmutzwasser der inneren JVA soll nach Möglichkeit in die Kanalisation der Bautzener Straße eingeleitet werden.

Alte Bestandsleitungen können dafür nicht verwendet werden, da über den Verlauf, den Zustand und die Nutzung der Grundstücksabwasseranlage der ehemaligen Justizvollzugsanstalt im Bebauungs- plangebiet keine Angaben vorliegen. Es ist jedoch davon auszugeben, dass die vorhandenen alten Kanäle schon aufgrund ihrer Alterstruktur Schäden aufweisen. Es ist daher notwendig die Abwasser- leitung neu zu ordnen und neu aufzubauen.

Anfallendes Schmutzwasser, der im Westen des Plangebietes befindlichen Baugebiete MI 1, MI 1.1 und WA 1Lärm, ist direkt an die Kanalisation in der Gartenstraße einzuleiten. Die östlichen Baugebiete MI 2, MI 2.1 und WA 6 sollen nach Möglichkeit in die Kanalisation der Bautzener Straße eingeleitet werden.

Im Zuge des Straßenbaus für die Planstraße, einschließlich der Stichstraße muss ein neuer Sammler hergestellt werden, der das Schmutzwasser der Wonhbauflächen WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1, WA 4 und WA 5 aufnimmt und in die bestehende Kanalisation in der Bautzener Straße einleitet (Ge-

fälle entsprechend topografischem Gefälle).

Die Versickerung des Regenwassers soll vorzugsweise auf den eigenen Grundstücken erfolgen. Für eine Versickerung des Niederschlagswassers ist bei der Unteren Wasserbehörde der Stadt Cottbus eine wasserrechtliche Erlaubnis einzuholen. Falls davon abgewichen werden muss, können unter Abstimmung mit dem Leitungsträger über den Regenwasserkanal im Stadtring Teilflächen entwässert werden.

Dabei ist grundsätzlich ein Trennsystem vorzusehen, so dass Regen- und Schmutzwasser gesondert entsorgt werden können.

Die Trinkwasserversorgung des Bebauungsplangebietes kann durch den Bau von Hausanschlusslei- tungen, ausgehend von den Versorgungsleitungen in der Bautzener Straße und in der Gartenstraße und durch die Errichtung von Versorgungsleitungen und Hausanschlüssen in der Planstraße gesichert werden. Die Versorgungsleitung in der Planstraße ist als Ringschluss zwischen der Versorgungsleitung ON 100 in der Gartenstraße über den vorhandenen Abschnitt der Trinkwasserleitung 63x5,8 PE80 zur Trinkwasserleitung ON 80 GG in der Bautzener Straße herzustellen. Folgende Trinkwasserleitun- gen sind zu verlegen:

• 170 m Trinkwasserleitung 110x10,0 PE100 von der Gartenstraße bis Hydrant Bautzener Str. 139
• 115 m Trinkwasserleitung 90x8,2 PE100 von der Bautzener Straße bis 63x5,8 PE80.

Wenn die Erschließung des Bebauungsplanfgebiets entsprechend der vorgenannten Ausführungen erfolgt, kann von einem Trinkwasserdruck für eine 4-geschossige Bebauung sowie einer Löschwasser- versorgung für den Grundschutz in Höhe von 48 cbm/h ausgegangen werden.

Die geplante Sackgasse von der Planstraße in nordwestlicher Richtung kann mit einer Stichleitung 60 m 63x5,8 PE100 für die dort geplanten Eigenheime erschlossen werden.

Die weiteren Leitungsbestände für Gas, Elektrizität und Fernmeldetechnik sind dem Plan „Leitungsbe- stand“ im Anhang zu entnehmen.

Die Müllentsorgung im Gebiet ist als gesichert anzusehen. Der vorgeschlagene Ausbau der Privat- straße stellt die Befahrbarkeit für ein dreiachsiges Müllfahrzeug sicher. Die Anwohner der geplanten privaten Stichstraße müssen zur Sicherstellung der Müllentsorgung ihre Mülltonnen zur Abholung an den Straßenrand der ausgebauten privaten Planstraße stellen.