Planungsdokumente: Schulungsverfahren

Bei der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gilt es einerseits das Gemeinwohl und andererseits die Interessen von privaten Grundstückseigentümern zu berücksichtigen. In die Abwägung einzustellen sind deshalb sowohl die öffentlichen Belange einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, des Umwelt- und Naturschutzes sowie der Landschaftspfle- ge als auch das private Interesse an optimierter Grundstücksnutzung.

16 „Cottbuser Liste zur Definition zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente“, Seite 153, Konzept zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Cottbus vom Mai 2008 (Liste siehe Anhang)

1. Art der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 ff. BauNVO Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten größer oder gleich 300 qm Verkaufsfläche in allen Baugebieten

Unter Anwendung des § 9 Absatz 2a BauGB wird auf Grundlage des Konzeptes zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Cottbus vom Mai 2008 (Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2009) gemäß Handlungsschwerpunkt 4 (Seite 153, Konzept zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Cottbus) die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten, ab einer Größenordnung von 300 qm Verkaufsfläche ausgeschlossen.

Welche Waren zu den zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu zählen sind, wird ebenfalls im Einzelhandels- und Zentrenkonzept in der „Cottbuser Liste“ definiert16.

Entsprechende Einzelhandelsbetriebe sollen zukünftig nur noch in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden.

Die Versorgung des Bebauungsplangebietes mit Waren des täglichen und periodischen Bedarfs ist durch die Lage im Einzugsbereich der Fürst-Pückler-Passage (Integriertes Einkaufszentrum mit Stadt- teilbedeutung, C-Zentrum) und die direkte Nachbarschaft zum Verbrauchermarkt Ottilienstraße gewährleistet.

Abbildung 10: Schattenstudie für MI 1.1, Tagessimulation Dezember

Allgemeine Wohngebiete gem. § 4 BauNVO

Die Stadt Cottbus sieht für den Bereich des Bebauungsplans ‚Bautzener Straße (eh. JVA)‘ im Süden sowie im Südwesten und -osten die Ausweisung von Allgmeinen Wohngebieten vor. Damit folgt sie weitestgehend den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Vor allem südlich des Plangebietes schließen Wohngebiete an den Planbereich an. Die, auf Grund der besonderen Geschichte des Ortes, städtebaulich desolate Gesamtsituation, erfährt durch die nutzungsseitige Arrondierung des südlich angrenzenden Wohnquartiers Ottilienstraße, mittels der Ausweisung neuer Wohnbauflächen, erstmals eine städtebauliche Ordnung. Aufgrund der Lage des Gebietes in der Gesamtstadt und der umgebenden Nutzungsstrukturen ist der Bereich für Wohnzwecke gut geeignet.

Eine Nachfrage für individuelle Wohnbaugrundstücke in der Innenstadt ist gegeben, der Bedarf in der Spremberger Vorstadt kann mit Hilfe dieser Ausweisung teilweise gedeckt werden.

Mischgebiete gem. § 6 BauNVO

Sowohl im Nordwesten als auch im Nordosten werden Mischgebiete festgesetzt. Damit wird der direkt angrenzenden Bebauung und der Nähe zum Stadtring Rechnung getragen.

Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben in den Allgemeinen Wohngebieten und in den Mischgebieten gem. § 1 Abs. 5 BauNVO

Der Ansiedlung von Tankstellen steht aufgrund ihrer baulichen Ausprägung und ihres Flächenbedarfs sowie dem hohen Grad an zusammenhängend versiegelter Fläche, den Zielen einer städtebaulich geordneten Entwicklung des Bebauungsplangebietes entgegen.

Die Ansiedlung von Gartenbaubetrieben ist aufgrund von Nutzungskonflikten mit der Neuausweisung von Wohnbaugrundstücken im Sinne der Innenentwicklung gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 6 Satz 2 ROG nicht vertretbar.

Ausschluss von Vergnügungsstätten in den Mischgebieten gem. § 1 Abs. 5 BauNVO

Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten soll aus gesamtstädtischer Sicht auf das Stadtzentrum sowie auf die Stadtteilzentren beschränkt bleiben.

Darüber hinaus ist der Betrieb von Vergnügungsstätten in direkter Nähe zur geplanten Gedenkstät- te „Menschenrechtszentrum ehemalige JVA“ im Hinblick auf einen würdevollen Umgang mit dem geschichtlichen Erbe des Standortes nicht verträglich.

Die allgemeine Zweckbestimmung der Mischgebiete bleibt trotz des Ausschlusses von Vergnügungs- stätten erhalten.

Beschränkung von Wohnen auf den Ausnahmefall im Mischgebiet MI 1.1

Die Beschränkung von Wohnen auf den Ausnahmefall für das Mischgebiet MI 1.1 ist notwendig, da hier gesunde Wohnverhältnisse nur unter bestimmten Voraussetzungen gegeben sind. Die Verschat- tungsstudie zeigt, dass der Bereich, in dem Wohnen nur ausnahmsweise zulässig ist in den Winter- monaten ganztägig durch die südlich angrenzende Mauer verschattet wird und somit nicht ohne besondere Grundrisslösungen zum Wohnen geeignet ist.

Aufgrund der allgemeinen Zulässigkeit von Wohnen im verbleibenden MI 1 bleibt in jeden Fall die allgemeine Zweckbestimmung der Mischgebiete erhalten.

1. Maß der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO

Grundflächenzahl (GRZ) gem. § 19 BauNVO

In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1Lärm, WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1 und WA 4 wird eine Grundflächenzahl von 0,3 festgesetzt. Dies ermöglicht eine angemessene Ausnutzung der Grund- stücke, auch bei einer dichteren Bebauung, wie im WA 1Lärm. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte GRZ durch die Grundflächen von Garagen mit Stellplätzen und ihren Zufahrten um 50% überschritten werden. Damit können in den genannten Gebieten 45% der Grundstücksflächen

überbaut bzw. versiegelt werden.

Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 5 und WA 6 beträgt die zulässige Grundflächenzahl 0,4. Diese, im Vergleich zu den vorher genannten Allgemeinen Wohngebieten höhere GRZ verdeutlicht den Planwillen, in diesem Bereich Mehrfamilienhäuser zu entwickeln. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte GRZ durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen und ihren Zufahrten um 50% überschritten werden, wodurch in den genannten Gebieten 60% der Grundstücksflächen überbaut bzw. versiegelt werden können.

In den Mischgebieten MI 1, MI 1.1, MI 2 und MI 2.1 wird eine Grundflächenzahl von 0,6 festge- setzt. Dies entspricht der in § 17 BauNVO festgelegten Obergrenze für Mischgebiete. Die Ausnut- zung der Zweit-GRZ wird für die Mischgebiete ausgeschlossen, so dass die Summe der überbauten und versiegelten Flächen im Verhältnis zur Grundstücksgröße dem der Wohngebiete WA 5 und WA 6 entspricht. Gemeinsam mit einer äquivalenten Festsetzung für das Menschenrechtszentrum kann ein weitgehend einheitlicher Versiegelungsgrad für den nördlichen Bereich des Bebauungsplans erreicht werden.

Die bestehende Überbauung und Versiegelung in den Mischgebieten MI 2 und MI 2.1 liegt unter den durch den Bebauungsplan festgesetzten Werten, so dass hier Spielraum für die Nachnutzung der bestehenden Gebäude bzw. für eine potentielle Neubebauungen eingeräumt wird.

Die Festsetzung einer GRZ von 0,65 und der gleichzeitige Ausschluss einer Zweit-GRZ für die Ge- meinbedarfsfläche „Menschenrechtszentrum ehemalige JVA“ ist aus dem bestehenden Verhältnis von offener zu überbauter bzw. versiegelter Fläche abgeleitet. Die Festsetzung einer GRZ innerhalb der Gemeinbedarfsfläche trägt den Belangen des Naturschutzes Rechnung.

Geschossflächenzahl (GFZ) gem. § 20 BauNVO

Die Festsetzung der GFZ ist das entscheidende Kriterium der städtebaulichen Dichte. Eine Geschoss- flächenzahl von 1,2 für die Mischgebiete MI 1 und MI 1.1 sowie MI 2 und MI 2.1 sowie für die Allgemeinen Wohngebiete WA 1Lärm, WA 5 und WA 6 dient der adäquaten städtebaulichen Ausbil- dung der Ränder des Geltungsbereiches zu den öffentlichen Straßen sowie entlang der Zufahrt zur ehemaligen JVA. Darüber hinaus wird damit der Dichte der umgebenden Bebauung gefolgt.

Die inneren Allgemeinen Wohngebiete WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1 und WA 4 werden vorrangig dem individuellen Wohnen zugeordnet. Für dieses aufgelockerte Innere wird eine GFZ von 1,0 fest- gesetzt, wodurch ein höherer privater Freiflächenanteil je Einwohner entstehen kann.

Zahl der Vollgeschosse gem. § 20 BauNVO

Die Festsetzungen der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse in den Baugebieten gemäß

§ 20 Abs. 1 BauNVO regelt gemeinsam mit den Festsetzungen der GRZ und GFZ das zulässige Maß der baulichen Nutzung.

Für die Allgemeinen Wohngebiete WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1 und WA 4, welche im Gebietsin- neren liegen und durch eine lockerere Bebauung gekennzeichnet sind, wird das Höchstmaß auf drei Vollgeschosse begrenzt. Damit wird einerseits der Bestand berücksichtigt und andererseits ein breiter Spielraum für die Errichtung von ein- bis dreigeschossigen Einfamilien- und Doppelhäusern eröffnet. Dies ermöglicht den späteren Bauherren eigene Wünsche und unterschiedliche Trends in der Eigen- tumsbildung zu realisieren und trägt darüber hinaus dazu bei, dass eine, der Lage innerhalb des Stadtgebietes angemessene Ausnutzung der einzelnen Grundstücke erzielt werden kann.

Die Allgemeinen Wohngebiete WA 1Lärm und WA 5 sowie die Mischgebiete MI 1 und MI 1.1 sowie MI 2 und MI 2.1sind durch ihre Randlage zu den öffentlich angrenzenden Straßen und teilweise von bestehender Baustruktur vorgeprägt. Vor dem Hintergrund der städtebaulichen Konzeption, den Nachbarbebauungen und des Bestandes werden für die Baugebiete ein Mindestmaß von zwei und ein Höchstmaß von drei Vollgeschossen festgesetzt.

Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse für das Allgemeine Wohngebiet WA 6 sowie für das Mischgebiet MI 2.1 mit einem Mindestmaß von drei und einem Höchstmaß von vier entspricht der geplanten Bebauung des Eigentümers und der gleichartigen benachbarten Bebauung.

Höhe baulicher Anlagen gem. § 16 Abs. 2 und 4 BauNVO

Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1Lärm und in den Mischgebieten MI 1 und MI 1.1 wird für die Gebäude eine Mindesthöhe für die Wand sowie eine maximale Höhe für den First (bei geneigten Dächern) bzw. die Oberkante (bei Flachdächern) festgesetzt.

Mit dieser Festsetzung wird entlang der Gartenstraße eine erhöhte Dichte städtebaulich gesichert und damit der umliegenden gebietstypischen städtischen Dichte entsprochen, ohne dabei Einschränkun- gen in der Eigentumsform vorzudefinieren.

1. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 22 ff. BauNVO Bauweise gem. § 22 Abs. 1 BauNVO

Die Festsetzung einer offenen Bauweise wird für die Wohngebiete WA 1Lärm, WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1 und WA 4 getroffen. Dies entspricht dem Bestreben des Plangebers, in diesen Gebieten Eigentumsformen des Wohnens zu fördern. Für MI 1 und MI 1.1 wurde die offenen Bauweise im Hinblick auf die Fortführung der sich nördlich anschließenden Bautypologie festgesetzt.

Bei den verbleibenden Baugebieten wird auf die Festsetzung der Bauweise verzichtet, da durch das Nachvollziehen des vorhandenen bzw. im Falle des WA 6 des ehemals vorhandenen Gebäudebe- standes mittels Baugrenzen eine ausreichende Regelungsdichte erreicht ist.

Überbaubare Grundstücksflächen gem. § 23 BauNVO

Die Festsetzung der Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO mittels einer Baufensterausweisung entlang der Verkehrsflächen entspricht dem städtebaulichen Konzept und dient der Erhaltung und Weiterentwicklung eines harmonischen Orts- und Landschaftsbildes. Durch die generelle Positionie- rung der Hauptgebäude im vorderen Grundstücksteil wird eine Bebauung in zweiter Reihe weitest- gehend verhindert. Rückwärtige Bereiche können als zusammenhängende Grünräume entwickelt werden.

Die Baufenster in den Allgemeinen Wohngebieten reagieren mit einer Tiefe zwischen 13 und 15 m auf die Ausrichtung der Grundstücke und geben ausreichend individuelle Spielräume zur Anordnung und Gestaltung der Baukörper.

In den Mischgebieten MI 1 und MI 1.1 erfolgt die Baufensterfestsetzung auf Grund der direkt nörd- lich anschließenden Bebauung und setzt so eine Tiefe von 20 Metern fest. In den Mischgebieten

MI 2 und MI 2.1 wird mit Hilfe der Baufenster zum einen der Bestand bestätigt und gleichzeitig für das tiefe Baugebiet eine möglichst flexible Bebaubarkeit ermöglicht.

Einordnung von Hauptgebäuden

Die Festsetzungen der Anordnung von Hauptgebäuden im Allgemeinen Wohngebiet WA 1Lärm und in den Mischgebieten MI 1 und MI 1.1 parallel zu den der Gartenstraße zugewandten Baugrenzen si- chert ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild und damit die städtische Gestalt entlang der Straße.

Regelungen für Garagen und überdachte Stellplätze (Carports)

Die Festsetzungen im Allgemeinen Wohngebiet WA 1Lärm Garagen und Carports nur in Grenzbebau- ung an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zum benachbarten Baugrundstück und innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zuzulassen und das nachfolgend errichtete Garagen und Carports an zuvor errichtete direkt anzubauen sind, sichert zusammen mit den Festsetzungen zur Einordnung der Hauptgebäude und der Höhe baulicher Anlagen das äußere Erscheinungsbild entlang der Gartenstraße und die gezielt verfolgte städtische Gestalt. Zusätzlich kann so ein Lärmschutz für die rückwärtigen Freibereiche sichergestellt werden, da die Festsetzungen für die Bebauung eine vorge- gebene Höhe und Dichte gewährleisten.

1. Öffentliche und Private Verkehrsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB

Öffentliche Verkehrsfläche

Die Festsetzung einer Öffentlichen Verkehrsfläche beschränkt sich auf einen schmalen Streifen entlang der westlichen Geltungsbereichsgrenze. Sie sichert eine angemessene, den Rechtsnormen entsprechende Verkehrsraumbreite für die Gartenstraße. Die Flächen werden im Falle des Ausbaus der Gartenstraße in Anspruch genommen.

Die festgesetzte Straßenbegrenzungslinie beschreibt den äußeren Zaunverlauf der eh. JVA und sichert für die Gartenstraße eine Mindestbreite von 10 Metern.

Auf der Grundlage des Gesetzes zur Bereinigung der Rechtsverhältnisse an Verkehrsflächen und an- deren öffentlich genutzten privaten Grundstücken (Verkehrsflächenbereinigungsgesetz - VerkFlBerG) kann der Erwerb dieser Flächen sichergestellt werden.

Private Verkehrsfläche

Die Festsetzung der Privaten Verkehrsfläche der Planstraße sichert die Erschließung der neuen

Wohnbauflächen im Innern des Gebietes. Diese neue Erschließungsstraße ist für das Verkehrsnetz der Stadt ohne Bedeutung, steht aber im städtebaulichen Funktionszusammenhang mit dem öffentlichen Straßennetz. Dieser Sachverhalt rechtfertigt die Ausweisung einer privaten Verkehrsfläche.

1. Festsetzungen für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen - Immissionsschutz gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB17

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist für den Geltungsbereich eine schalltechnische Untersu- chung erarbeitet worden. Dabei wurden die Auswirkungen des Verkehrs-, Gewerbe- und des Freizeit- lärms auf das Plangebiet untersucht und Schallschutzmaßnahmen vorgeschlagen.

Als Ausgangssituation gilt zu beachten, dass es sich beim Plangebiet um einen innerstädtischen vor- belasteten Bereich handelt. Entsprechend der DIN 18005 ist in vorbelasteten Bereichen bei Orien- tierungswertüberschreitungen eine Abwägung zu treffen, wenn andere Belange überwiegen. Dabei sollte ein Ausgleich durch andere geeignete Maßnahmen wie Gebäudeanordnung, Grundrissgestal- tung oder bauliche Schallschutzmaßnahmen geschaffen und planungsrechtlich abgesichert werden. Im Ergebnis des schalltechnischen Gutachtens wurden auf der Grundlage der DIN 4109 Forderun- gen zu passiven Schallschutzmaßnahmen in Form von Textlichen Festsetzungen formuliert.

Aufgrund der, in den Nachtstunden festgestellten besonderen Situation der erhöhten Lärmbelastung, wurde diese gesondert untersucht und als Maßstab für die Festsetzungen herangezogen.

Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchungen wurden für den Norden des Plangebietes Über- schreitungen der Geräuschimmissionen festgestellt, die hauptsächlich durch den öffentlichen Stra- ßenverkehr vom Stadtring bestimmt werden. Dabei besteht die Betroffenheit sowohl tags als auch nachts, so dass selbst ein schallabschattendes Hindernis die unmittelbare Nachbarschaft nicht ausrei- chend schützt. Die dadurch notwendigen baulichen Maßnahmen wurden entsprechend ermittelt und festgesetzt.

Im Rahmen städtebaulicher Planungen gilt die DIN 18005-1 „Schallschutz im Städtebau - Teil 1: Grundlagen und Hinweise für die Planung“ vom Juli 2002, wonach die erforderlichen Mindest- dämm-Maße der Außenbauteile nach der DIN 4109 zu berechnen sind. Die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Ausgabe November 1989 beschreibt folgende Vorgehensweise:

Aus den bekannten Tag-Beurteilungspegeln an den Hausfronten bzw. Bauflächen (siehe Tabelle 6 des schalltechnischen Gutachtens: Ergebnisübersicht und Karten) sind die maßgeblichen Außenlärmpegel (LMAL ergibt sich durch Addition von 3 dB zum Beurteilungspegel) zu berechnen. Anschließend werden durch eine Klassierung des Untersuchungsgebiets in Abschnitte von je 5 dB so genannte Lärmpegel- bereiche gebildet und entsprechend der Raumnutzung das erforderliche resultierende Schalldämm- Maß Rw,res tabellarisch bestimmt. Folgende Raumarten sind hierbei zu unterscheiden:

• Bettenräume in Krankenhäusern und Sanatorien,
• Aufenthalts- und Schlafräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten,

Unterrichtsräume und ähnliches,

• Büroräume und ähnliches.

17 vgl. „Das erforderliche

Aus der Tabelle 8 der DIN 4109 lassen sich bei Kenntnis der Beurteilungspegel Lr, respektive des Maßgeblichen Außenlärmpegels LMAL oder auch der Lärmpegelbereiche die erforderlichen resul- tierenden Schalldämm-Maße für Schlaf- und Wohnräume sowie für Büroräume entnehmen (siehe Tabelle zur Lärmbelastung).

Beim Vorgehen nach DIN 4109 muss beachtet werden, dass immer von den Beurteilungspegeln Tag ausgegangen wird. Die DIN 4109 geht davon aus, dass die gegenüber dem Tag um 10 dB(A)

höhere Schutzbedürftigkeit der Nacht (festgelegt in verschiedenen Regelwerken; z.B. DIN 18005, 16. BImSchV) durch den vor allem an Stadt- und Gemeindestraßen vorherrschenden 10 dB(A) niedrige- ren nächtlichen Beurteilungspegel kompensiert wird. Beträgt der Unterschied der Beurteilungspegel Tag und Nacht deutlich weniger als 10 dB(A), so kann eine auf den Tag ausgelegte Dimensionierung der Schalldämm-Maße der Außenbauteile zu hohe Innenraumpegel für die Nacht zur Folge haben. Das alleinige Abstellen der Schalldämm-Maße auf den Beurteilungspegel Tag kann also unter Um- ständen zu einer Unterdimensionierung führen. Dass eine gesonderte Beurteilung der Lärmbelastung für die Nacht für den Geltungsbereich notwendig wird, zeigen sowohl die Ergebnisse der Ausbrei- tungsberechnungen im schalltechnischen Gutachten als auch die „Tabelle zur Lärmbelastung“.

( schutzfenstern - Vergleich )Schalldämm-Maß von Schall- Basierend auf der DIN 4109 kann folgende praktikable Lösung eine Berücksichtigung der Beurtei-

verschiedener Regelwerke“, herausgegeben vom Bayeri-

lungspegel Nacht beinhalten17:

schen Landesamt für Umwelt, • Ermittlung der Lärmpegelbereiche über Bildung des maßgeblichen Außenlärmpegels LMAL in Bezug

BayLfU 08/2007-Ref. 26

zum Beurteilungspegel TAG.

• unter Einbeziehung des Beurteilungspegels NACHT eine Erhöhung des Lärmpegelbereichs nach

folgendem Prinzip:

Differenz Lr,Tag - Lr,Nacht ≈ 10 dB(A) -> keine Erhöhung des Lärmpegelbereichs Differenz Lr,Tag - Lr,Nacht ≈ 5 dB(A) -> Erhöhung des Lärmpegelbereichs um 1 Stufe Differenz Lr,Tag - Lr,Nacht ≈ 0 dB(A) -> Erhöhung des Lärmpegelbereichs um 2 Stufen Differenz Lr,Tag - Lr,Nacht < 0 dB(A) -> Erhöhung des Lärmpegelbereichs um 3 Stufen

• Über die Bestimmung des resultierenden erforderlichen Schalldämm-Maßes auf Basis der ver- änderten Lärmpegelbereiche können nach DIN 4109 (Tabelle 8) die erforderlichen resultierenden Schalldämm-Maße Rw,res ermittelt werden.

Das oben beschriebene Verfahren schildert kurz das Auswertungsverfahren für das schalltechnische Gutachten und bildet die Grundlage für die Festsetzungen gegen schädliche Umwelteinwirkungen - Immissionsschutz. Eine Übersicht der Ergebnisse kann der „Tabelle zur Lärmbelastung“ im Plangebiet entnommen werden.

Tabelle zur Lärmbelastung im Plangebiet: Die Festsetzungen für die Baugebiete stellen suf die gravierenden Lärmquellen ab - siehe Fettdruck zur Lärmbelastung.

Wie aus dem Gutachten und der Tabelle zur Lärmbelastung zu entnehmen ist, werden am Tag die Orientierungswerte der DIN 18005 im Allgemeine Wohngebiet WA 1Lärm eingehalten, die Außenbe-

reiche müssen daher nicht gesondert geschützt werden. Die besondere Vorbelastung rührt gerade durch den Fahrverkehr und den Gewerbelärm der Lausitzer Rundschau in der Nacht. Aus diesem Grund schlägt das Lärmgutachten ein schallabschattendes Hindernis im Sinne einer Lärmschutzwand gegenüber der Ausfahrt vor.

Mit Setzen dieses 3 Meter hohen und 40 Meter langen Hindernisses würden Pegelsenkungen um

3 bis 5 dB erreicht werden. Diese Wirksamkeit der Lärmschutzwand würde sich jedoch auf die Erdge- schosse der Wohnbebauung beschränken, Obergeschosse würden nicht geschützt werden. Zusätzlich müssten passive Schallschutzmaßnahmen getroffen werden.

Der Bebauungsplan verzichtet auf die Festsetzung einer Lärmschutzwand aus folgenden Gründen:

• die Wirksamkeit der Lärmschutzwand ist beschränkt auf die Erdgeschosse, zusätzliche passive Maß- nahmen werden trotzdem notwendig, was eine doppelte investive Belastung für zukünftige Anwohner bedeuten würde
• eine Lärmschutzwand würde für die zukünftige Anwohner eine untragbare Wohnsituation verbun- den mit Belichtungsproblemen der Wohnräume im Erdgeschoss bedeuten
• große organisatorische Schwierigkeiten, wie die Anordnung von Zufahrten und Zugängen zu den Grundstücken im Bereich der Lärmschutzwand können im schlechtesten Fall zu einer Unbebaubarkeit der Grundstücke führen
• Lärmschutzwände entlang innerstädtischer Erschließungsstraßen sind im Sinne einer städtebaulich

geordneten Entwicklung nicht tragfähig.

Aufgrund der innerstädtischen Lage des Plangebietes muss grundsätzlich von einer Lärmvorbelastung ausgegangen werden, wonach die Wahl der Schallschutzmaßnahmen genau abgewogen und im Verhältnis von Aufwand und Wirkung bewertet werden muss.

Daher werden für das Allgemeine Wohngebiet WA 1Lärm passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Festsetzungen eines bestimmten Schalldämm-Maßes sowie lärmabgewandte Grundrissanord- nungen bevorzugt.

Die zusätzliche Kennzeichnung „Lärm“ für das Allgemeine Wohngebiet WA 1Lärm weist in diesem Fall zusätzlich auf die Problematik der Lärmvorbelastung durch Gewerbelärm hin.

Die Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 im Außenbereich des Allgemeinen Wohngebietes WA 6 werden als hinnehmbar eingestuft, da eine Bebauung die rückwärtigen Bereiche automatisch schützen würde und die zur Bautzener Straße hin orientierten Eingangsbereiche für den vorgesehenen Mietwohnungsbau dienen nicht dem langfristigen Aufenthalt im Sinne eines Erholungs- grüns und unterliegen somit einer geringen Schutzbedürftigkeit. Die oben dargestellten Maßnahmen entsprechend der DIN 4109 bleiben davon unberührt und sind notwendig.

Mit den Festsetzungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen werden die Forderun- gen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB umgesetzt, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind somit gewährleistet. Es werden die Anhaltswerte der Innenpegel für Schlafräume nachts von 25 dB und für Wohnräume tags von 30 dB in Wohngebieten sichergestellt.

1. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

gem. § 9 Abs. 4 BauGB, § 8 BbgBO, § 81 Abs. 1 Nr. 1 sowie Abs. 10 BbgBO

Gestalt baulicher Anlagen

Die Beschränkungen der Dachformen von Garagen und Carports im Allgemeinen Wohngebiet WA 1Lärm sichert ein einheitliches städtisches Erscheinungsbild entlang der Gartensrtraße.

1. Grünordnerische Festsetzungen gem. §§ 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 und Abs. 1a BauGB

Baugebiete

In allen Baugebieten sind die nicht versiegelten Grundstücksflächen zu mindestens 90% zu begrünen. 30% der zu begrünenden Fläche ist mit Sträuchern (je 2 qm 1 Strauch der Qualität 60-100), 70% mit Rasen zu begrünen. (Ausgleichsmaßnahme)

Begründung: Die Festsetzung sichert eine Mindestqualität der unversiegelten Grundstücksteile in den Baugebieten. Ein Anteil von 10% der nicht überbaubaren Fläche (Grundstücksgröße abzüglich Erst- und Zweit-GRZ) reicht für die Anlage von Erschließungswegen innerhalb der Hausgärten oder Gemeinschaftsgärten aus. Die verbleibenden 90% der nicht überbaubaren Flächen sind vollständig zu begrünen, um weitere für Natur und Umwelt beeinträchtigende Versiegelungen auszuschließen. Für eine Mindestqualtität der Begrünung wird ein Anteil von 30% Gehölzfläche festgelegt. Damit

erreichen auch die privaten Hausgärten einen Anteil an klimatisch wirksamen Biovolumen sowie Lebensraum für die innerstädtische Fauna.

In allen Baugebieten und der Fläche für Gemeinbedarf „Menschenrechtszentrum ehemalige JVA“ sind Stellplätze, Gehwege und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Gesamtaufbau zuläs- sig. Ausgeschlossen sind auch die Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Maßnah- men wie Fugenverguss bzw. Befestigungen mit Betonunterbau oder Asphaltierungen und Betonierun- gen. Davon ausgenommen sind Altlastenflächen. (Minimierungsmaßnahme)

Begründung: Stellplätze für PKWs, deren Zufahrten und auch Gehwege können als teilversiegelte Flächen (z.B. gepflasterte Flächen mit Fugen) hergestellt werden, die einen gewissen Anteil an Versi- ckerung des anfallenden Niederschlagswassers gewährleisten. Damit werden die Beeinträchtigungen für die Schutzgüter Wasser und Klima minimiert. Zusätzlich kann in den Fugen kleinflächig Vegetation wachsen, die (wenn auch eingeschränkt) auch Kleinstlebewesen als Lebensraum zur Verfügung steht.

Die Gesamtlänge der PKW-Stellplätze in allen Baugebieten und der Fläche für Gemeinbedarf wird auf 5,0 m, die Breite auf 2,30 m begrenzt. Ausgenommen sind Behindertenstellplätze. (Minimie- rungsmaßnahme)

Begründung: Der Anteil an versiegelter Fläche je Stellplatz und damit die Beeinträchtigung durch Versiegelung wird auf das Mindestmaß der zu befahrenden Fläche reduziert. Ausgenommen werden Behindertenstellplätze, die eine größere Breite erfordern.

In allen Baugebieten und der Fläche für Gemeinbedarf „Menschenrechtszentrum ehemalige JVA“ sind Stellplatzanlagen mit mehr als vier Stellplätzen durch Bäume zu gliedern. Je 4 Stellplätze ist 1 Baum (STU 18/20) zu pflanzen. Ausgenommen sind vorhandene Stellplatzanlagen. Es wird die Verwendung von Arten der Pflanzliste empfohlen. (Ausgleichsmaßnahme)

Begründung: Großflächige Stellplatzanlagen mit mehr als vier PKW-Stellplätzen beeinträchtigen das Orts- und Landschaftsbild, erschweren die Versickerung des Niederschlagswassers vor Ort und beeinflussen das Mikroklima. Durch die Gliederung mit großkronigen Laubbäumen werden solche Anlagen in das Ortsbild integriert. Außerdem bieten die Baumscheiben oder Pflanzstreifen die Mög- lichkeit der Entwässerung und wirken sich positiv auf das Klima aus.

Private Grünflächen

In der Privaten Grünfläche A sind vorhandene Gebäude zurückzubauen und sämtliche Flächen zu entsiegeln. Die Fläche ist vollständig mit Rasensaat zu begrünen. Das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ist zulässig. Es wird die Verwendung von Arten der Pflanzliste empfohlen.

Die Maßnahme wird zusammen mit der textlichen Festsetzung 6.2.2 den Eingriffen aus den allgemei- nen Wohngebieten WA 1Lärm, WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1, WA 4 und WA 5 sowie Mischgebieten MI 1, MI 1.1, MI 2 und MI 2.1 sowie einem Flächenanteil von 81% der Privatstraße zugeordnet. (Ausgleichsmaßnahme)

Begründung: Die Eingriffe durch die Neuausweisung von Wohn- und Mischgebieten bedürfen neben der Sicherstellung von qualitätvollen Hausgärten Kompensationsmaßnahmen auf größeren zusammenhängenden begrünten Flächen. Die Private Grünfläche A mit der Zweckbestimmung

„Privatgärten“ ist aufgrund ihrer Lage als zusammenhängende Rasenfläche vorgesehen. Das Anpflan- zen von Bäumen und Sträuchern zu deren Gliederung ist zulässig. Entscheidend für die ökologische Wirksamkeit ist die Festsetzung zur vollständigen Begrünung, ohne Anteil an befestigten Flächen (wie

z.B. Wege oder Platzflächen) bzw. kleinere Nebenanlagen wie Gartenhäuser.

Die Private Grünfläche mit dem Buchstaben B ist vollständig als geschlossene Gehölzfläche zu entwickeln und zu erhalten. Die Fläche ist mit Gehölzen, vorzugsweise mit in der Pflanzliste genannte Arten (je 1 leichter Heister der Qualität 80-100 auf 10 qm Maßnahmenfläche) zu bepflanzen.

Die Maßnahme wird zusammen mit der textlichen Festsetzung 6.2.1 den Eingriffen aus den allgemei- nen Wohngebieten WA 1Lärm, WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1, WA 4 und WA 5 sowie Mischgebieten MI 1, MI 1.1, MI 2 und MI 2.1 sowie einem Flächenanteil von 81% der Privatstraße zugeordnet. (Ausgleichsmaßnahme)

Begründung: Die Eingriffe durch die Neuausweisung von Wohn- und Mischgebieten bedürfen neben der Sicherstellung von qualitätvollen Hausgärten Kompensationsmaßnahmen auf größeren zusammenhängenden begrünten Flächen. Die ökologische Wirksamkeit der Privaten Grünfläche B resultiert aus der geschlossenen Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern. Damit wird mittel- bis langfristig ein hohes Biovolumen auf der Fläche festgesetzt, welches sich positiv auf das Standort-

klima sowie die Entwicklung von Lebensraum für die örtliche Fauna auswirkt. Das hohe Biovolumen drosselt gleichzeitig die Versickerung des Niederschlagswassers auf der mit Altlasten belasteten Fläche.

Pflanzliste 1 Acer campestre (Feld-Ahorn)

Acer platanoides (Spitz-Ahorn) Acer pseudoplatanus (Berg-Ahorn) Betula pendula (Sand-Birke) Carpinus betulus (Hainbuche) Fraxinus excelsior (Gemeine Esche) Quercus robur (Stiel-Eiche) Quercus petraea (Trauben-Eiche) Tilia cordata (Winter-Linde)

1. Weitere Festsetzungen

Fläche für Versorgungsanlagen (Elektrizität) gem. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB

Die festgesetzte Fläche für Versorgungsanlagen (Elektrizität) sichert den Standort der östlich der ehemaligen Mannschaftsunterkunft stehenden Trafostation. Diese versorgt u.a. die südlich gelegenen Wohngebäude in der Bautzener Straße/Ottilienstraße (Niederspannungskabel).

Gemeinbedarfsfläche gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB

Die Gemeinbedarfsfläche „Menschenrechtszentrum ehemalige JVA“ als Fläche für kulturelle Zwecke dienende Gebäude und Einrichtungen umfasst den gesamten Innenbereich des ehemaligen ge- schlossenen Vollzugs samt Schleusenbereich, Zufahrt von der Bautzener Straße und grenzt im Westen an die öffentliche Verkehrsfläche der Gartenstraße an.

Die Festsetzung dient der Sicherung der zukünftigen Gedenk- und Bildungsstätte des Menschen- rechtszentrums Cottbus e.V..

Als oberstes Ziel der zukünftigen Gedenkstätte formuliert das Menscherechtszentrum Cottbus e.V. das Lernen aus der Geschichte, um das demokratische Bewusstsein der Bürger in der heutigen Gesell- schaft zu stärken.

Die Bildung der Bevölkerung sowie der Erhalt von Orten mit geschichtlicher Bedeutung sind wichtige städtebauliche Belange.

3.5.1 Allgemeinverfügung zur Untersagung der Nutzung von Grundwasser

Die Allgemeinverfügung zur Untersagung der Nutzung von Grundwasser vom 24.03.1999, ver- öffentlicht am 28.04.1999 im Amtsblatt der Stadt Cottbus Nr. 5, zuletzt geändert am 11.11.2009 veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 14 vom 21.11.2009 und in Kraft getreten mit der Veröffentlichung, betrifft mit der letzten Änderung zu Teilen den Geltungsbereich des Bebauungsplans.

Die Allgemeinverfügung untersagt in ihrem Geltungsbereich die Nutzung des Grundwassers in Form von Gartenbrunnen, Installation von Wärmepumpen u.ä.. Die Errichtung von Eigenheimen ist unein- geschränkt möglich; lediglich bei Tiefbaumaßnahmen mit Grundwasserhaltung ist mit kontaminati- onsbedingtem Mehraufwand zu rechnen.

Der Grund für die Allgemeinverfügung ist die bestehende Kontaminierung des Grundwassers durch den ehemaligen Potsdamer Chemikalienhandel in der Parzellenstraße im Bereich des heutigen Park- platzes am Stadtring.

Betroffen sind die Bereiche nördlich einer gedachten Linie zwischen dem südlichsten Punkt des Mischgebietes MI 1.1 und dem südlichsten Punkt des Allgemeinen Wohngebietes WA 4. Die genaue Abgrenzung der Allgemeinverfügung kann im Fachbereich Umwelt und Natur der Stadtverwaltung Cottbus eingesehen werden.

1. Altlasten

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist eine Altlastenverdachtsfläche unter der Nr. 010252 1618 im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Cottbus registriert.

Zur Altlastensituation liegt eine beprobungslose Ersteinschätzung vom April 2005 sowie eine Kosten-

prognose zum Sanierungsaufwand vom September 2006 und eine orientierende Untersuchung des Bodenkompartimentes vom Juni 2008 vor.

Defizite ergaben sich daraufhin vor allem im Bereich der ehemaligen Tankstelle und im Bereich des ehemaligen Leichtflüssigkeitsabscheiders. Beide Bereiche wurden im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichnet.

Für die Altlastenfläche des ehemaligen Leichtflüssigkeitsabscheiders sind folgende Nutzungsein- schränkungen zu beachten, unzulässig sind:

• sensible Nutzungen, wie Kinderspielflächen, zu Wohngebieten gehörige Hausgärten sowie Freizeit- anlagen (Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Grünanlagen)
• Tiefbauarbeiten
• Gründung massiver Bauteile
• punktuelle Regenversickerung.

Oberflächliche Befestigungen (Straßen, Parkplätze) sind dagegen möglich.

1. Kampfmittel

Das gesamte Plangebiet wird als kampfmittelbelastet eingestuft. Für die Ausführung von Erdarbeiten sind daher entsprechende Munitionsfreiheitsbescheinigungen erforderlich.

Die Bauträger/Bauausführenden können dazu Anträge zur Überprüfung einer konkreten Munitions- belastung beim Kampfmittelbeseitigungsdienst (Zentraldienst der Polizei) stellen. Diese Anträge sind rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen einzureichen.

1. Artenschutz

Im Zuge der Erarbeitung des Bebauungsplanes kam ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zu dem Ergebnis, dass eine Bauzeitenbeschränkung von Ende März bis Ende August für sensible Teilflächen bzw. in Abhängigkeit des Artenspektrums notwendig ist, um eine Störung der Wochenstubenzeit von Fledermäusen und der Brutperiode der Vögel auszuschließen.

Im Rahmen der einzelnen Bauvorhaben wird eine entsprechende Untersuchung auf dem Grundstück angeraten.

Vor Durchführung von Baumaßnahmen ist zu prüfen, ob die artenschutzrechtlichen Verbotsvorschrif- ten des § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG 2009) für besonders geschützte Arten ge- mäß § 7 Abs. 2 Nr. 13 b BNatSchG eingehalten werden. Andernfalls sind bei der jeweils zuständigen Behörde artenschutzrechtliche Ausnahmen (§ 45 Abs. 7 BNatSchG) einzuholen. Hieraus können sich besondere Beschränkungen für die Baumaßnahmen ergeben (z.B. hinsichtlich der Bauzeiten).