Planungsdokumente: Schulungsverfahren

1. Angaben zum Standort

Das Plangebiet des Bebauungsplanes ‚Bautzener Straße (eh. JVA)‘ der Stadt Cottbus liegt im Nord- osten des Stadtteils Spremberger Vorstadt. Nördlich vom Gebiet verlaufen der südliche Stadtring und daran anschließend die Bahnflächen. Im Süden und Westen grenzt die typische Wohnbebauung der Spremberger Vorstadt an. In direkter Nachbarschaft im Westen befindet sich die Lausitzer Rundschau. Die Gartenstraße begrenzt das Gebiet im Westen direkt. Im Osten stellt die Bautzener Straße die Geltungsbereichsgrenze dar.

Gesamtstädtisch kann die Lage als innerstädtisch mit Nähe zum Zentrum bezeichnet werden.

Das Gelände der eh. JVA ist aufgrund seiner Entstehung und speziellen Nutzung nie in das Stadtge- füge eingepasst oder entsprechend berücksichtigt worden. Seit seinem Bau 1860, wurde es ständig bis 1972 erweitert und diente gerade während der NS-Diktatur und der DDR-Zeit zur Inhaftierung von politischen Gefangen.

Es stellt sich auch heute, nach der Nutzungsaufgabe 2002, eher als Fremdkörper am Standort dar.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans beinhaltet diverse Flurstücke der Fluren 127, 128 und 129 der Gemarkung Spremberger Vorstadt, er umfasst eine Fläche von ca. 5,84 ha.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Zulässigkeitsvorausset- zungen für die Entwicklung einer städtebaulichen tragfähigen Nachnutzung des Standortes, ent- sprechend der im Integrierten Stadtentwicklungskonzept (INSEK vom 19.12.2007/Stadtverwaltung Cottbus) formulierten Zielstellung zur Beseitigung städtebaulicher und funktionaler Defizite in der Innenstadt geschaffen werden.

In einer planerischen Untersuchung wurden im Jahr 2007 die Qualitäten und Potentiale des Areals ermittelt. In deren Ergebnis ist die Aktivierungsfläche unter den gegebenen Rahmenbedingungen gut zur Entwicklung einer Mischnutzung aus Wohnen und gewerblichen bzw. Dienstleistungseinrichtungen geeignet. Mit dem Bebauungsplan soll zudem, ausgehend von der durch das Menschenrechtszent- rum Cottbus e.V. eingeleiteten Entwicklung eine Gedenk- und Begegnungsstätte errichtet werden.

Insofern besteht an der Aktivierung des Areals der ehemaligen Justizvollzugsanstalt (JVA) ein erhebli- ches öffentliches Interesse.

Abgeleitet aus der städtebaulichen Konzeption und einer intensiven Variantenuntersuchung werden folgende städtebauliche Ansätze als vorrangige Ziele der Bauleitplanung formuliert:

• angemessene Berücksichtigung der Geschichte des Ortes und Sicherung eines Gedenkortes
• Einbindung des Quartiers in seine Umgebung und Beseitigung der bisherigen Insellage
• Schaffung von Wohnbaugrundstücken
• Erhaltung schützenswerter Flora und Fauna

Es werden im Wesentlichen 4 Gebietskategorien festgesetzt:

• eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Menschenrechtszentrum ehemalige JVA“

zwei Mischgebiete

• insgesamt sechs Allgemeine Wohngebiete sowie
• zwei private Grünflächen – Fläche A mit der Zweckbestimmung „Privatgärten“, Fläche B mit der

Zweckbestimmung „Gehölzfläche“

Die gebietsinnere verkehrliche Erschließung wird über eine private Straße in Verlängerung der heu- tigen „kleinen Bautzener Straße“ gesichert. Ein kleiner Teil der öffentlichen Verkehrsfläche „Garten- straße“ liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans, ebenso eine Fläche für Versorgungsanlagen: Zweckbestimmung „Elektrizität“.

Die Gemeinbedarfsfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB dient der Sicherung der zukünftigen Gedenk- und Bildungsstätte und umfasst den gesamten Innenbereich des ehemaligen geschlossenen Vollzugs. Das Maß der baulichen Nutzung (GRZ 0,65) orientiert sich am Bestand, wodurch der Erhalt des authentischen Ortes sichergestellt ist. Der Ausschluss der Überschreitung der zulässigen Grund- fläche mit Grundflächen von Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO ist resultierend aus den Belan- gen des Umweltschutzes und zielt auf eine Minimierung der versiegelten Flächen ab.

Zwei Baugebiete im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen als Mischgebiete gemäß

§ 6 BauNVO festgesetzt werden. Durch textliche Festsetzungen soll bestimmt werden, dass Garten- baubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten in den Baugebieten (§ 6 Abs. 2 Nr. 6-8 BauNVO) nicht zulässig sind und auch die ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten außerhalb der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teile des Baugebietes (§ 6 Abs. 3 BauNVO) nicht Gegenstand der Regelungen des Bebauungsplanes sind. Ausgeschlossen werden auch Einzel- handelsbetriebe größer oder gleich 300 qm Verkaufsfläche. In den Mischgebieten wird als Maß der baulichen Nutzung eine GRZ von 0,6 festgesetzt. Eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch Grundflächen von Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO wird ausgeschlossen, um den Versie- gelungsanteil zu minimieren.

Die Mischgebiete MI 1, MI 1.1, MI 2 und MI 2.1 unterscheiden sich in ihrer Geschossigkeit:

• Mischgebiete MI 1 und MI 1.1: mindestens 2, maximal 3 Geschosse
• Mischgebiet MI 2: mindestens 2, maximal 3 Geschosse
• Mischgebiet MI 2.1: mindestens 3, maximal 4 Geschosse

Die unterschiedliche Zahl der Vollgeschosse dient der städtebaulichen Ausbildung der Quartiers- ränder und fügt die Baukörper in die Höhe der umgebenden Bebauung ein. Die festgesetzte offene Bauweise leitet sich gleichfalls aus der umgebenden Bebauung ab. Die Ausweisung von Baufenstern sichert die Einbindung (MI 1, MI 1.1) und bestätigt die Dimension der heutigen Baukörper (MI 2,

MI 2.1). Der im MI 2 flächig vorhandene Baumbestand (größere Baumgruppe) wird dauerhaft zum Erhalt festgesetzt, jedoch ohne die bestehenden Standorte einzeln festzusetzen.

In den Allgemeinen Wohngebieten wird eine GRZ von 0,3 (WA 1Lärm, WA 2, WA 2.1, WA 3,

WA 3.1 und WA 4) bzw. von 0,4 (WA 5 und WA 6) festgesetzt. Die Grundflächenzahl kann durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten um 50% überschritten werden, d.h. maximal bis zu einer versiegelten Fläche von 45% bzw. 60% des Grundstücks. An den Rändern des Plangebiets – den öffentlichen Straßen - sichert eine Geschossflächenzahl von 1,2 die erforderliche Dichte. Hier wird eine Mindestanzahl von Vollgeschossen festgeschrieben, während im Gebietsinne- ren (WA 2, WA 2.1, WA 3, WA 3.1 und WA 4) lediglich die Anzahl der Vollgeschosse nach oben auf

3 Geschosse begrenzt wird.

Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen werden entlang der Baugrenzen für die den Bau- grenzen zugewandten Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnun- gen und von Büroräumen Luftschalldämm-Maße festgesetzt.

Beide Grünflächen werden als private Grünflächen mit textlichen Festsetzungen zu Ausgleichs- maßnahmen festgesetzt. Während die Grünfläche A eine Zweckbestimmung als Gartenfläche (Zweckbestimmung Privatgärten) erhält, ist die Grünfläche B (Zweckbestimmung Gehölzfläche) nicht als Gartenfläche den Mischgebieten zugeordnet, sondern als eigenständiges zusammenhängendes Privatgrün.

Die Verkehrsflächen werden in eine öffentliche Straßenverkehrsfläche sowie eine private Verkehrs- fläche unterschieden.

Eine bestehende Versorgungsanlage nahe der Bautzener Straße wird in ihrem Bestand gesichert.

Weiterhin erfolgen die nachrichtliche Übernahme einer Allgemeinverfügung zur Untersagung der Nutzung von Grundwasser sowie Hinweise zu Altlasten, Kampfmitteln, Artenschutz und die Verwen-

dung standortheimischer Bäume und Sträucher.